Abschlag vom Bodenrichtwert für übergroße Grundstücke

§ 146 Abs. 6 BewG, § 145 Abs. 3 BewG, BFH, Urteil vom 11.05.2005, II R 21/02; Vorinstanz: Niedersächsisches FG vom 19. März 2002 1 K 491/98 (EFG 2002, 1572)

Sachverhalt: Die Klägerin erbte 1996 ein rund 6.000 qm großes mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück in einer alten Ortslage. Das Finanzamt stellte den Grundstückswert (Mindestwert für unbebaute Grundstücke) auf 787.000 DM fest. Dabei ging es von dem vom Gutachterausschuss auf den 31.12.1995 festgestellten Bodenrichtwert von 170 DM/qm aus.

Das typische Richtwertgrundstück war 1.000 qm groß. Für die Folgejahre unterschied die Bodenrichtwertkarte in Neubaugebiet und alte Ortslage. Der Richtwert auf den 31.12.1996 betrug 190 DM/qm für Neubaugebiet und 140 DM/qm für alte Ortslage. Das FG ging von dem niedrigeren Bodenrichtwert von 140 DM/qm aus. Unter Berücksichtigung eines Abschlags von 30 v. H. wegen Übergröße kam es zu einem Mindestwert, der unter dem Ertragswert von 481.000 DM lag, und stellte daher diesen Wert fest.

Der BFH hält die Beurteilung des FG für unzutreffend und hob daher das FG-Urteil auf. Das FG hat nicht beachtet, dass die von den Gutachterausschüssen festgelegten Bodenrichtwerte verbindlich sind und nur durch den Nachweis eines tatsächlich niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks widerlegt werden können. Mit dem gesetzlichen Abschlag von 20 v. H. sind wertbeeinflussende Merkmale wie Ecklage, Grundstücksgröße, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrundes bereits abgegolten.

Ein weiterer Abschlag wegen vom Richtwertgrundstück abweichender Größe des Grundstücks kommt nur in Betracht, wenn der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgröße vorgegeben hat. Denn in diesem Fall führt erst der Abschlag zu dem vom Gutachterausschuss ermittelten verbindlichen Bodenrichtwert. Dies hat das FG verkannt. Denn es hat einen Abschlag wegen Übergrüße vorgenommen, ohne dass der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert einen Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgröße vorsah.

Die Sache wurde an das FG zurückverwiesen. Der Klägerin ist Gelegenheit zu geben, einen tatsächlich niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.

  1. Ein niedrigerer Wert als der vom Gutachterausschuss angegebene Bodenrichtwert kann der Feststellung eines Grundstückswerts jedenfalls dann nicht zu Grunde gelegt werden, wenn lediglich geltend gemacht wird, die Höhe des Bodenrichtwerts an sich sei unzutreffend.
  2. Ein Abschlag auf den Bodenrichtwert wegen der Größe des zu bewertenden Grundstücks ist nur vorzunehmen, wenn der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten für die Grundstückgrößen vorgegeben hat (vgl. R 161 Abs. 3 ErbStR).