Neuvertragsmieten steigen moderat

Neuvertragsmieten steigen nur um 2,1 Prozent – Stagnation der Mieten in vielen Großstädten- Weiterhin keine Notwendigkeit für staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt – Wohnkostenbelastung niedriger als vor 20 Jahren – Eigentumswohnungen günstiger als 1994

Die Neuvertragsmieten für Wohnungen in Deutschland sind im vergangenen Jahr flächendeckend in allen Wohnwert- und Baualtersklassen sowie in allen Städtegrößen weniger dynamisch angestiegen als in den Jahren zuvor. Dies ist das zentrale Ergebnis des IVD-Wohn-Preisspiegels 2014/2015. Im Deutschland-Durchschnitt zahlt man für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert, die nach 1949 entstanden ist, 5,78 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr um lediglich 2,1 Prozent. Er liegt damit nur knapp über der Inflation. Selbst in vielen Großstädten wie Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dresden sowie Bonn und Wiesbaden sind die Mieten im vergangenen Jahr gar nicht gestiegen. “Mit den ausbleibenden Mietanstiegen wird dort bereits ein wichtiges Kriterium für die Einführung einer Mietpreisbremse nicht erfüllt”, kommentiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. “Selbst in München käme die Mietpreisbremse angesichts eines deutlich unterdurchschnittlichen Mietanstiegs von 0,84 Prozent nicht zum Tragen.” Regulierungen des Markts durch den Staat seien daher nicht notwendig, da der Anstieg der Mieten bereits vor Einführung der Mietpreisbremse zurückgehe. Hinzu komme, dass die Mieten – inflationsbereinigt – immer noch unter dem Niveau von vor 20 Jahren liegen.

Mietanstieg in Großstädten weitestgehend gestoppt

Die Erkenntnis, dass die Wohnungsmieten in Deutschland zwar weiterhin steigen – jedoch mit deutlich geringerer Dynamik als im Vorjahr, gilt für alle Städteklassen. Die Neuvertragsmieten für Wohnungen mit mittlerem Wohnwert, die nach 1949 errichtet worden sind, liegen in Städten mit über 500.000 Einwohnern bei 7,96 Euro pro Quadratmeter und damit 3,1 Prozent über dem Vorjahreswert. 2013 waren die Mieten noch um 4,6 Prozent gestiegen. “Es sind kaum noch Mietpreisentwicklungen zu beobachten, die oberhalb der Inflationsrate liegen”, sagt Schick. “Die moderate Entwicklung bei den Mieten stellen auch die Researcher von F+B, JLL und Catella fest.” F+B zufolge stiegen die Neuvertragsmieten im Jahresvergleich deutschlandweit lediglich um 1,2 Prozent – ein Wert deutlich unter den Beobachtungen des IVD. Unter den Städten mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern gibt es allein zehn Städte, in denen die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahr nicht gestiegen sind.

Hierzu zählen beispielsweise Aachen, Mönchengladbach und Erfurt. Einer der Gründe sei Schick zufolge die Entlastung des Mietmarktes durch die hohe Nachfrage auf dem Markt für Eigentumswohnungen. In den unterschiedlichen St

ädteklassen entwickeln sich die Mieten allerdings sehr unterschiedlich. Während in den Metropolen im Durchschnitt knapp 8 Euro pro Quadratmeter verlangt werden, sind es in Kleinstädten mit weniger als 30.000 Einwohnern nur rund 5 Euro pro Quadratmeter. Die gleiche Entwicklung zeigt sich auch bei Neuvertragsmieten für Neubauwohnungen. Die Wohnungen mit mittlerem Wohnwert im Neubau erfuhren in Städten mit über 500.000 Einwohnern einen Preisanstieg von 4,8 Prozent, nachdem die Mieten im Vorjahr noch um 5,94 Prozent gestiegen waren. In den anderen Städteklassen liegt das Mietwachstum deutlich darunter. Für eine Neubauwohnung mit gutem Wohnwert zahlt man derzeit im Deutschland-Mittel für einen Quadratmeter nettokalt 8,11 Euro – ein Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr um 2,9 Prozent. Im Vorjahrespreisspiegel hatte der Anstieg um einen Prozentpunkt höher gelegen.

Der bundesweit teuerste Wohnungsmarkt ist nach wie vor München. Hier sind für eine Wohnung mittleren Wohnwerts mit Baujahr nach 1949 im Schnitt 12 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies allerdings ein Anstieg um 0,8 Prozent. An zweiter und dritter Stelle folgen Stuttgart (10,50 Euro, + 5 Prozent) und Frankfurt am Main (8,80 Euro, + 0 Prozent). Dynamischer ging es dagegen in den Städten Berlin und Essen zu. In Essen stieg der Mietpreis für Wohnungen mit mittlerem Wohnwert und einem Baujahr ab 1949 um 7,7 Prozent und liegt nun bei 7 Euro pro Quadratmeter. “Dies überrascht auf den ersten Blick, erklärt sich aber durch einen Imagewandel der ehemaligen “Kohlestadt” zur Kulturstadt, die insbesondere viele junge Menschen anzieht”, erklärt Schick. In Berlin ist ein Anstieg von 5,7 Prozent zu verzeichnen. Hier zahlt man im Durchschnitt 7,50 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert.

Stabiler Wohnkostenanteil am Nettohaushaltseinkommen

Der Anteil des Nettohaushaltseinkommens, den Mieter für die warmen Wohnkosten ausgegeben haben, ist in den vergangenen 20 Jahren leicht zurückgegangen. 1994 mussten Mieter im Bundesschnitt etwa 19 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für ihre Wohnung ausgeben. Seit 2000 liegt der Anteil konstant bei etwa 15 bis 16 Prozent. “Gründe hierfür sind die fallenden Mietpreise in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre und die stetig steigenden Nettohaushaltseinkommen”, erklärt Schick. In den größten Städten Deutschlands liegt der Wohnkostenanteil generell über dem Bundesdurchschnitt. Wie im Bundestrend hat er aber auch hier signifikant abgenommen – am stärksten in Berlin und Leipzig. Zwischen 1994 und 2014 hat er sich um sieben beziehungsweise um mehr als zehn Prozentpunkte reduziert.

Preisentwicklung in Großstädten weiterhin mit höchster Dynamik

Die dynamischsten Preisentwicklungen sind in den Großstädten ab 500.000 Einwohnern zu beobachten. Dort sind die Preise für Bestandswohnungen um knapp 9,3 Prozent auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.689 Euro gestiegen. Der Vorjahresanstieg lag bei 7,8 Prozent. “Immer mehr Menschen wollen sich mit dem Kauf der eigenen vier Wände von der Entwicklung der Mieten unabhängig machen und nutzen das derzeit niedrige Zinsniveau zum Wohnungskauf. Damit tragen sie zur Aufwärtsbewegung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen bei”, erklärt Schick. Die Entwicklung der Preise für bestehende Eigentumswohnungen in den Großstädten spiegelt dabei das Wachstum der Bevölkerung in den Metropolen wider. Die stärksten Zuwächse bei den Preisen hat es mit einem Plus von 14,29 Prozent in München gegeben: 3.600 Euro pro Quadratmeter werden derzeit für eine Eigentumswohnung mittleren Wohnwerts bezahlt. Dies sind 10,53 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Mit großem Abstand auf Platz zwei folgt Stuttgart (2.245 Euro, +9,87 Prozent), auf dem dritten Platz steht Hamburg (2.100 Euro, +10,53 Prozent). Einen kräftigen Preisanstieg gab es mit einem Plus von 12,9 Prozent in Berlin auf 1.750 Euro pro Quadratmeter.

Auch anziehender Neubau bleibt hinter dem Bedarf zurück

Für neugebaute Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert sind die Preise im Berichtszeitraum um rund 5,1 Prozent gestiegen. Das entspricht einem Anstieg von 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem Vorberichtszeitraum. “In den Metropolen sind die Preise für neue Eigentumswohnungen jedoch deutlich schneller gestiegen”, sagt Schick. “Dort wächst die Bevölkerung und mit ihr die Nachfrage nach Wohnraum.” Die Neubautätigkeit wird der wachsenden Bevölkerung jedoch nicht gerecht: Der Druck auf den Markt steigt, was sich auf die Preisentwicklung auswirkt. Berlin gewann im Jahr 2013 zum Beispiel knapp 47.000 Einwohner hinzu. Im gleichen Zeitraum wurden nur 6.641 Wohnungen fertig gestellt. Auch an B-Standorten steigen die Preise. In Städten mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern wurden neu errichtete Wohnungen mit mittlerem Wohnwert um mehr als 7 Prozent teurer. Das sind rund zwei Prozentpunkte mehr als im Vorberichtszeitraum. “Anleger investieren verstärkt in B-Städte wie Münster, da sie sich dort höhere Renditen als in den Metropolen versprechen,” erläutert Schick. “Zu sogenannten B-Städten zählen außerdem viele Universitätsstädte wie Freiburg und Heidelberg, in denen die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist und in denen sich diese Tendenz voraussichtlich auch in den kommenden Jahren nicht ändern wird.”

Erschwinglichkeit von Wohneigentum auf sehr hohem Niveau

Die Erschwinglichkeit einer Eigentumswohnung ist weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. “Die historisch niedrigen Zinssätze führen zu besonders günstigen Kreditkonditionen für Immobilienkäufer”, sagt Schick. Der Zinssatz von derzeit 2,55 Prozent Effektivverzinsung für ein zehnjähriges Darlehen liegt fast 50 Prozent unter dem Niveau von vor zehn Jahren im Januar 2004. Durch die moderaten Preisanstiege für Eigentumswohnungen und den Anstieg des verfügbaren Einkommens von rund 23 Prozent seit 2002 (bei 17 Prozent Inflation im gleichen Zeitraum) bleibt die Erschwinglichkeit auf einem sehr guten Niveau.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind zudem weniger stark gestiegen als die Gehälter und die Nettohaushaltseinkommen in Deutschland. Daher benötigen Immobilienkäufer heute in den meisten großen Städten weniger Nettohaushaltseinkommen, um eine Eigentumswohnung zu erwerben als noch vor 20 Jahren. In Berlin kostet eine 70 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung mittleren Wohnwerts beispielsweise das 3,56-fache des Jahresnettoeinkommens, das ein durchschnittlicher Haushalt dort verdient. Vor 20 Jahren musste noch das 5,77-fache investiert werden. Lediglich in München sind die Preise so stark gestiegen, dass mit fünf Jahreseinkommen mehr investiert werden muss als noch vor 20 Jahren.